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Le blog de Patrick HERTER

Le blog de Patrick HERTER

Articles sur l'actualité politique, économique, sociale


D'un marché immobilier pour quelques-uns à une politique du logement pour tous

Publié par Phert sur 8 Avril 2016, 10:36am

Avec 3,8 millions de personnes mal logées, 12,1 millions de personnes fragilisées dans leur habitation et un déficit cumulé de constructions évalué à près de 1 million, la France parvient péniblement à construire 350 000 logements par an quand il en faudrait 500 000. Des chiffres consternants qui confirment, par-delà l’échec de plusieurs décennies de politiques dites du logement, l'absurdité d'un marché qui place, en réalité, face à face :

 

- un marché privé qui impose une logique de prix élevés et exclut un nombre considérable de familles,

- un marché social incapable d'assumer les conséquences budgétaires de cette logique de prix, comme il est incapable de répondre à cette exclusion des familles .

 

Inefficaces par incohérence, incohérentes par complaisance, complaisantes contre l'intérêt général, ces politiques du logement sont suicidaires à la fois par leur impuissance à répondre au besoin fondamental de la population et par leur propension à aggraver le naufrage social en cours, alors qu'elles devraient et pourraient contribuer à l’empêcher…

 

Une logique de marché à inverser

 

La logique du marché immobilier doit être changée de toute urgence pour répondre au besoin de logement de la population. Que faire ?

 

Plutôt que de s’obstiner à protéger, dans la confusion, au gré des saupoudrages fiscaux, un marché immobilier de niches et de rentes, non conforme au droit fondamental de l’être humain à avoir un toit et incapable de répondre aux besoins réels du pays, mieux vaudrait faire preuve d’audace. Pourquoi ne pas inverser la logique de l’offre pour quelques-uns, de la rareté du bien et de la stabilité du prix au sommet, et répondre plutôt à la logique de la demande de tous et atteindre, enfin, l’objectif d'un logement convenable pour chacun ?

 

Plutôt que de s'obstiner à tenter de construire, à la traîne d'un environnement hautement spéculatif et sans les moyens budgétaires requis, un parc alternatif ne permettant même pas de répondre aux exigences de la loi ni au besoin d'une population privée en masse d'accès au marché immobilier, et mal-logée durablement, mieux vaudrait faire preuve de bon sens... Cette logique inversée, centrée sur la demande, aurait pour effet bénéfique d'ouvrir au plus grand nombre le marché immobilier : elle permettrait en conséquence au marché social de pouvoir être mieux ciblé, mieux financé et de coûter moins cher à la collectivité.

 

La baisse généralisée des prix et des loyers

 

Comment parvenir à inverser la logique du marché immobilier ?

 

Pour parvenir à passer d'un marché immobilier pour quelques-uns à une politique du logement pour tous, il faut lancer un plan d’urgence national faisant changer la logique d’un marché construit autour de la rareté et favorisant par incidence l’exclusion. Pour parvenir à inverser la logique de ce marché, rattraper le retard pris, absorber l’augmentation prévue du nombre de ménages à loger – compte tenu de l’évolution démographique et de l’essor des familles monoparentales, et améliorer des conditions d’habitat souvent précaires, indignes d’un pays développé, ce plan d'urgence doit provoquer et accompagner la baisse généralisée des prix et des loyers. C'est possible, et c'est même indispensable !

 

Des pistes de bon sens pour parachuter la baisse des prix et des loyers

 

Plusieurs pistes peuvent être imaginées et mises en œuvre pour parvenir à "parachuter la baisse des prix et des loyers". En clair, à faire baisser, inéluctablement mais "en maîtrise", le coût du logement :

 
  • Remettre en cause les niches fiscales et l’empilage d’intermédiations qui nourrissent l’inflation des prix et leur rigidité à la baisse et coûtent très cher aux contribuables
  • Généraliser la TVA sur la construction à 5% dans les zones de tension,
  • Baisser les charges salariales des constructeurs contre la baisse des prix encadrée, pour maintenir leurs marges avec des prix de vente inférieurs, et améliorer la flexibilité de l’emploi pour les inciter à l’embauche, donc à la construction, sans crainte d'un retournement
  • Libérer les terrains publics à construire en compensant les efforts sur le prix par une modulation de la dotation aux communes, ces dernières étant aujourd’hui au cœur du cercle vicieux à l’opposé de l’intérêt général qu’elles sont censées défendre
  • Simplifier les réglementations pour accélérer les délais de construction
  • Inverser la logique de l’aménagement urbain en donnant la possibilité aux maires de développer leur commune au cœur, non à la marge dans leurs périphéries en excentrant les populations sans leur donner accès à des transports publics dignes de ce nom
  • Décoincer le crédit bancaire en faisant en sorte que les banques accompagnent la mutation. Si elles refusent ou tergiversent, remettre en cause certains de leurs avantages de place et s’appuyer sur des financements publics et alternatifs à développer
  • Inciter à la baisse des loyers et la location des logements vacants contre la garantie de paiement
  • Lancer un vaste de programme de logements publics tirant les prix vers le bas dans un marché plus ouvert, donc plus concurrentiel
  • Harmoniser la mixité sociale entre les communes pour éviter la ghettoïsation
 

Il s'agira aussi, par ces mesures, de créer un phénomène auto-réalisateur. Tout est fait aujourd'hui pour convaincre les Français que l'immobilier étant toujours plus haut, ils devront y consacrer toujours plus de leurs ressources. Cela crée, par-delà la manipulation de masse, un effet d'éviction financier, économique et social considérable. Or, cette loi implicite n'est pas une loi naturelle mais la conséquence d'une organisation de marché. Cela n'a rien d'inéluctable, et cela est dommageable à l'intérêt général ! Car l'éviction est aussi une captation d'épargne disproportionnée... On peut et on doit convaincre les Français que le marché immobilier sera stable et le logement accessible durablement. Ne plus en faire une priorité, un objectif mais une chose accessible, à la location ou à l'achat, comme un droit fondamental - ce que le logement devrait être ! Cette mutation permettra une ré-allocation des ressources et une marge de manoeuvre accrue pour l'économie.

 

Se préoccuper aussi des perdants de la mutation

 

Ces pistes de réflexion ne sont pas exhaustives. Si elles doivent participer à un plan global les modulant et les adaptant aux situations locales, il ne s'agit pas non plus de tout changer sans se préoccuper des conséquences de la transformation du marché immobilier en politique de logement. Il ne s'agit pas de remplacer une détresse par une autre !

 

En effet, dans la mutation, de nombreux ménages, pris au piège du logement cher, pourraient basculer dans la difficulté si aucune mesure d’accompagnement n’est prise : les propriétaires les plus modestes, qui ont payé cher leur logement, le payent cher en remboursements d’emprunt pour un bien dont ils verront la valeur (et le loyer s'ils le louent) baisser, perdant une grande partie de l’effort financier assuré, des années durant, pour des années encore, jusqu'à se trouver en péril...

 

Pour prendre la mesure de cette incidence, il suffit de se tourner vers l’actualité récente : les taxis face aux VTC. Ceux-ci ont perdu de facto la valeur d'une licence, chèrement payée en dehors de toute logique économique, là aussi dans un marché de la rareté ne servant ni l’intérêt des usagers, ni l’intérêt général…

 

Des mesures d'accompagnement indispensables

 

Pour répondre à ce problème qui ne peut être négligé, compte tenu du nombre de ménages engagés dans l'acquisition d'un logement au maximum de leur capacité financière, au-delà du bon sens, dans la spirale des prix hauts, la puissance des incitations commerciales et la récurrences des suggestions publicitaires, des mesures d’accompagnement devront être prises pour soutenir ceux qui pâtiront le plus de l’inversion des prix :

 
  • Soutien fiscal aux ménages sur-endettés dans l’acquisition de leur logement à prix élevés avec la prise en compte de leur surcharge
  • Création d’une Caisse capable de faire préemption sur des biens à des prix supérieurs au marché dans des cas de détresse financière
  • Réforme de l’imposition des plus-values en cas de vente avec la possibilité de déduire l'intégralité des moins-values réalisées lors de la cession du logement
  • Soutien à la renégociation des prêts bancaires
 

Une cause nationale, maintenant

 

Il s'agit, sans tarder, en mettant en oeuvre une véritable politique du logement pour tous, de répondre à un droit fondamental au toit. Il s'agit, pour y parvenir, d'inverser la logique des prix hauts. Il s'agit aussi, par incidence, de sortir du fossé dans lequel se trouve le logement social, limité à la fois par les prix et le budget disponible. Cette politique du logement doit s'inscrire dans une politique générale de progrès économique et social. Mieux vaudrait commencer à se préoccuper vraiment du toit...

 

Patrick Herter – 08/04/2016

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